Cách Thẩm Định Giá Nhà Đất Chính Xác Từ A-Z Qua Quy Trình 5 Bước

1. Phân biệt định giá và thẩm định giá

Định giá

  • Định giá bất động sản là hoạt động tư vấn, xác định giá của một bất động sản cụ thể tại một thời điểm xác định.
  • Định giá là việc chủ sở hữu quy định giá mua, giá bán tài sản, bất động sản.
  • Định giá của chủ sở hữu không mang tính pháp lệnh. Nếu các mức giá đã quy định phù hợp với thị trường thì được thị trường chấp nhận; nếu không phù hợp thì cần phải điều chỉnh.
  • Trình tự định giá đa dạng do chủ sở hữu chọn lựa quy định.
  • Định giá được thực hiện bởi chủ sở hữu tài sản.

Thẩm định giá

  • Thẩm định giá là việc đánh giá hay đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định.
  • Thẩm định giá là số tiền ước tính về giá trị của tài sản và chỉ mang tính tư vấn, thông thường dựa trên cơ sở giá thị trường.

  • Kết quả thẩm định giá được sử dụng vào mục đích đã ghi trong hợp đồng: tính thuế, cho thuê, chuyển nhượng…
  • Trình tự thẩm định giá thường phải qua những khâu nhất định.
  • Thẩm định giá được thực hiện bởi các tổ chức chuyên nghiệp, là các doanh nghiệp thẩm định giá.

Mẫu cửa nhựa lõi thép 1 cánh đi mở quay là dòng sản phẩm của nhựa uPVC. Bạn có thể lựa chọn cửa đi mở quay trong hay cửa đi mở quay ngoài, cửa đi thông phòng hay cửa đi nhà vệ sinh

Trích từ bài viết các mẫu cửa nhựa lõi thép tại website Adoor (Adoor.com.vn)

2. Các cách thẩm định giá nhà đất

2.1 Cách xác định giá đất nhà nước quy định

Định giá đất phải đảm bảo những nguyên tắc nào?

Có 4 nguyên tắc định giá đất nhà nước cần phải tuân thủ đó là:

  • Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá;
  • Theo thời hạn sử dụng đất;
  • Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất;

Do vậy, việc thực hiện đúng các nguyên tắc trên sẽ đảm bảo cùng một thời điểm định giá thì các loại đất nền phân lô dự án BT, liền kề… có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lời… như nhau thì giá đất sẽ tương tự nhau. Nhưng nếu cùng thời điểm nhưng các thửa đất có mục đích sử dụng khác nhau như đất, ở, đất ao, đất vườn, nuôi trồng thủy sản, rừng… thì sẽ được định mức giá khác nhau.

Phương pháp định giá đất quy định Nhà nước

Cách định giá đính theo quy định của Nhà nước hiện nay theo quy định tại Điều 113 Luật đất đai 2013 thì: “Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 05 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng. Trong thời gian thực hiện khung giá đất mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá đất thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp”

Đồng thời, bảng giá đất cụ thể sẽ do UBND cấp tỉnh xây dựng trình HĐND tỉnh thông qua bảng giá trước khi ban hành định kỳ 5 năm 1 lần vào ngày 1/1 của năm đầu kỳ. Mặt khách nếu trong thời gian thực hiện bảng giá đất mà UBND quyết định mà chính phủ có điều chỉnh khung giá đất hoặc giá đất trên thị trường có biến động thì UBND tỉnh điều chỉnh bảng giá đất đã ban hành cho phù hợp với thị trường.

Như vậy về cách định giá đất ở… tại Việt Nam (vn) sẽ gồm có sự tham gia của Chính Phủ xác định khung giá đất và UBND cấp tỉnh định bảng giá đất cụ thể. Nhưng để có được bảng giá đất cụ thể thì UBND cấp tình sẽ phải trình dự thảo đến cơ quan có chức năng xây dựng khung giá đất xem xét, nếu có sự chênh lệch của giá đất giáp ranh giữa các tỉnh và thành phố trực thuộc TW thì sẽ báo cáo đến Thủ tướng Chính phủ quyết định.

Đối với người sở hữu nhà ở, được công nhận quyền sử dụng đất, giao và cho thuê đất có thể tính nghĩa vụ với nhà nước hay tính tiền đền bù bồi thường theo bảng giá đất cụ thể do UBND cấp tỉnh, thành phố trực thuộc Trung Ương ban hành còn hiệu lực tại thời điểm thực hiện nghĩa vụ.

Cửa nhựa lõi thép 1 cánh là sản phẩm rất được mọi người quan tâm và sử dụng rộng rãi trong phòng ngủ hay dùng làm cửa toilet. Với nhiều mẫu mã cùng với màu sắc đa dạng thoải mái cho bạn lựa chọn để phù hợp nhất với ngôi nhà của mình.

Trích từ bài viết báo giá cửa nhựa lõi thép tại website Adoor (Adoor.com.vn)

Ví dụ: xác định giá nhà đất TPHCM (sài gòn), Hà Nội, Khánh Hòa, Bình Dương, Đà Nẵng, Hải Phòng, Thành phố Nam Định… mỗi tỉnh, thành phố sẽ khác nhau, tùy theo quyết định của UBND tỉnh, thành phố đó.

Cách tính giá đất, định giá nhà theo quy định của Nhà nước

Xác định loại đất được ghi trong giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất cụ thể và đối chiếu với bảng giá đất cụ thể của UBND tỉnh ban hành để xác định được loại đất đó có giá bao nhiêu/m2.

Bảng giá đất sẽ quy định chi tiết định giá: đất nông nghiệp, đất nuôi trồng thủy sản, đất rừng phòng hộ, đất ở, đất thương mại dịch vụ, đất sản xuất kinh doanh, đất khu dân cư nông thôn, đất khu đô thị mới, khu đấu giá, khu tái định cư.

Bạn có thể tìm kiếm chính xác bảng giá đất áp dụng cho đất nhà mình bằng cách tìm kiếm dựa trên đơn vị hành chính nhỏ nhất: tên đường, phố, thôn, xóm ở vị trí đất của bạn ngay trên bảng giá đất.

Nếu trên điện thoại bạn cũng có thể dùng chức năng tìm kiếm của phần mềm đọc file để tra cứu cũng cho ra kết quả tương tự.

Sau khi xác định được đất thuộc vị trí 1, 2, 3, 4….

  • Vị trí 1: thửa đất có ít nhất 1 mặt giáp với đường, phố (thường gọi đất mặt đường, nhà mặt phố)
  • Vị trí 2: thửa đất có ít nhất 1 mặt giáp với ngõ, ngách, hẻm (sau đây gọi chung là ngõ) có mặt cắt ngõ nhỏ nhất (tính từ đường, phố tới vị trí thửa đất) từ 3,5 m trở lên.
  • Vị trí 3: thửa đất có ít nhất 1 mặt giáp với ngõ có mặt cắt ngõ nhỏ nhất (tính từ đường, phố tới vị trí thửa đất) từ 2m đến dưới 3,5 m.
  • Vị trí 4: thửa đất có ít nhất 1 mặt giáp với ngõ có mặt cắt ngõ nhỏ nhất (tính từ đường, phố tới vị trí thửa đất) dưới 2m.

Lúc này bạn sẽ có thể đối chiếu được giá trị đất cụ thể tại vị trí đất bạn sở hữu là bao nhiêu tiền 1/m2. tiếp đó để biết bạn sẽ đóng thuế, lệ phí bao nhiêu thì nhân (x) với tỉ lệ các loại phí (tiền sử dụng đất, thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ…) theo quy định.

2.2 Cách thẩm định giá nhà đất thị trường

Thẩm định giá nhà đất qua vị trí, giá BĐS tương đồng

Đây là phương pháp mà người muốn định giá nhà đất sẽ thực hiện việc so sánh giá bất động sản đang muốn giao dịch với các loại bất động sản tương đồng thông qua việc khảo sát và thu thập thông tin:

– Xác định vị trí chính xác: Dựa trên việc tìm hiểu thông tin giá bán mới nhất của 3 – 5 bất động sản lân cận cách đó không xa, vị trí tương ứng để có được những so sánh phù hợp.

  • Vị trí thuộc khu vực xã/phường, quận/huyện, tỉnh nào
  • Vị trí có tiếp giáp ra sai: mặt đường, ngõ hẻm, đường rộng hay nhỏ…
  • Có các tiện ích xung quanh như thế nào? Tiềm năng phát triển ra sao, giá trị đầu tư có thể thanh khoản tốt hay không…

– Thu thập thông tin giá: So sánh giá nên lưu ý biên độ giá bán càng gần càng chính xác. Kiểm tra sức hấp dẫn của thị trường sẽ giúp bạn đánh giá được tiềm năng là đất sốt hay không để có thể ấn định giá thấp, bằng, cao hơn 5 – 10%… so với giá bán hiện tại. Nếu không có nhiều giao dịch thì có thể dưới 1 năm, 3 năm… nhưng sẽ cần phải kết hợp với phương pháp tính giá đất.

Ngoài ra cần so sánh về: Môi trường, đặc điểm pháp lý, thống kê mức giá chuyển nhượng, điều kiện giao dịch, thanh toán…

Là 1 trong những sản phẩm được sử dụng phổ biến cho nhà vệ sinh, phòng ngủ, hành lang. Cửa nhựa lõi thép 1 cánh được thiết kế tối ưu, dễ sử dụng, người dùng có thể thao tác mở đóng nhanh và dễ dàng. Hơn nữa, mẫu cửa nhựa lõi thép này có cấu tạo rất đơn giản.

Trích từ bài viết cửa nhựa lõi thép 4 cánh mở quay tại website Adoor (Adoor.com.vn)

Điều này sẽ cần đến việc người bán và người mua tìm hiểu kỹ và có được kinh nghiệm thị trường tốt. Và những người môi giới chuyên nghiệp hay đơn vị tư vấn thẩm định giá đất uy tín sẽ giúp bạn cập nhật giá đất nhanh và cũng như giúp bạn nhận thức rõ về ưu nhược điểm, tiềm năng của loại hình nhà đất này giúp bạn có lựa chọn chính xác, nhanh chóng.

Thẩm định giá nhà đất qua bảng giá đất địa phương

Mỗi địa phương sẽ có kết quả thẩm định giá đất khác nhau bởi tỉnh, thành phố trực thuộc TƯ sẽ có bảng giá nhà đất cụ thể riêng:

Muốn thẩm định giá đất thì sẽ không thể bỏ qua bảng giá đất. Chỉ cần xác định được vị trí nhà đất và tham khảo bảng giá đất có giá trị ban hành và giá thị trường trên các website bất động sản uy tín là có được định giá đất phù hợp.

Có thể sử dụng bảng giá nhà đất tại nơi có bất động sản cần giao dịch làm gốc và nhân thêm khoảng từ 3,8 đến 4,5 lần so với đơn giá trong bảng giá đất nhà nước. Tỉ lệ này được các chuyên gia thẩm định giá nhà đất tính toán dựa trên ước tính chênh lệch giá đất nhà nước quy định với giá đất thị trường hiện nay.

Thẩm định giá nhà đất qua tình trạng nhà

Bên cạnh yếu tố vị trí thì một trong những điều quan trọng khi bạn tự thẩm định giá nhà đất đó là bạn phải biết cách phân loại bất động sản, hãy xác định nhà đất của bạn là loại nhà cấp 4, cấp 3, cấp 2, cấp 1; nhà biệt thự hay căn hộ cao cấp… Hơn nữa, khi đánh giá tình trạng nhà đất, bạn cần phải tính tuổi thọ nhà đất dựa vào thời điểm xây dựng và sửa chữa nhà để khấu hao giá trị bất động sản.

Thẩm định giá nhà đất qua giá bán các nhà đất lân cận

Dựa vào các phương tiện thông tin đại chúng hoặc thông tin từ các sàn giao dịch bất động sản, bạn có thể dễ dàng tra cứu thông tin về nhà đất xung quanh khu vực mình ở. Ngoài ra bạn cũng nên tìm hiểu các bất động sản tương tự với bất động sản của mình như diện tích, vị trí, khu vực đã giao dịch để có cơ sở so sánh về giá cả.

Một mẹo nhỏ dành cho bạn đó là hãy đóng vai người đi mua nhà, đi khảo sát các căn nhà đang đăng biển rao bán tại khu vực gần với nhà bạn để hỏi giá bán. Nếu có thể, bạn xem khoảng ba căn là tốt.

Ngoài ra, bạn cũng có thể hỏi hàng xóm, hoặc tổ trưởng tổ khu phố những khu nhà, đất lân cận cũng đang rao bán. Nếu bạn đang ở một thị trường mà giá địa ốc đang nóng, thì bạn có thể gia tăng giá rao bán so với thông tin thẩm định giá mà bạn có được khoảng 10%. Còn nếu thị trường địa ốc đang có nguy cơ đóng băng, bạn có thể sử dụng những thông tin thẩm định giá như một công cụ để ấn định giá bán bằng chính giá bạn đã khảo sát cộng thêm khoảng 5%.

Tổng hợp thông tin và đưa ra đánh giá cuối cùng

Sau khi đã thu thập được nhiều thông tin hữu ích, bây giờ là lúc bạn cần xem xét, tổng hợp so sánh lại toàn bộ thông tin và quy định mức giá hợp lý cho nhà đất của mình. Trong trường hợp bạn vẫn còn phân vân trước quyết định thẩm định giá của mình, việc nhờ đến những người có kinh nghiệm hoặc các công ty chuyên thẩm định giá là điều nên làm, tránh tình trạng thẩm định sai giá một cách trầm trọng.

Cửa nhựa lõi thép Đà Nẵng đa dạng trong mẫu mã cũng như giá cả, cho bạn tha hồ lựa chọn. Với nhu cầu tìm mua cửa nhựa lõi thép báo giá tốt nhất phù hợp cho ngôi nhà của bạn, Adoor Đà Nẵng xin cung cấp cho bạn thông tin chi tiết đầy đủ về sản phẩm này.

Trích từ bài viết cửa nhựa lõi thép đà nẵng tại website Adoor (Adoor.com.vn)

Giá trị của bất động sản được tạo thành từ rất nhiều yếu tố, do đó để định giá được chính xác thì chúng ta cần phải có đầy đủ các thông tin như: tình trạng pháp lý, quy hoạch của Nhà nước liên quan đến đến bất động sản… Trước khi tiến hành giao dịch bất động sản, cần tham khảo đầy đủ các bước đã nêu trên hoặc tìm đến các đơn vị chuyên thẩm định giá uy tín.

 

Add Comment