Chia Sẻ Kinh Nghiệm Cách Tính Giá Nhà Đất Vô Cùng Đơn Giản

Hiện nay nhiều nhà đầu tư đã chủ động hơn trong những việc liên quan đến bất động sản, trong đó liên quan đến cách tính giá nhà đất mà họ có thể tìm hiểu rõ hơn từ những nguồn thông tin xung quanh. Hãy cùng tham khảo qua bài viết để hiểu rõ hơn về việc tính giá nhà đất nhé!

1. Hướng dẫn cách tính giá nhà đất

1.1 Cách tính giá đất

Bạn hãy tìm văn bản: Quyết định 96/2014/QĐ-UBND của UBND TP Hà Nội ban hành quy định về giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội áp dụng từ ngày 01/01/2015 đến 31/12/2019 (Đây chính là bảng giá đất Hà Nội).

Xác định loại đất cần tính giá, một số loại đất cơ bản như sau:

  • Đất nông nghiệp, đất nuôi trồng thủy sản, đất rừng phòng hộ thì giá đất sẽ tính theo giá Bảng 1, 2, 3, 4. Quy định tương đối dễ hiểu và dễ nhìn nên nhìn vào bạn có thể xác định được ngay giá đất của mình là bao nhiêu.
  • Đất ở, đất thương mại dịch vụ, đất sản xuất kinh doanh thì căn cứ từ Bảng 5 đến Bảng 8, trong các loại đất này còn phân chia ra thành: Đất ven trục đầu mối giao thông, Đất khu vực giáp ranh…
  • Đất khu dân cư nông thôn: Bảng 9
  • Đất khu đô thị mới, khu đấu giá, khu tái định cư: Bảng phụ lục

Sau khi xác định đúng vị trí rồi, bạn đối chiếu với các cột giá đất bên cạnh để tính. Nếu đất của bạn rơi vào trường hợp phải xác định vị trí (tức là bạn sẽ thấy cột ghi VT1, VT2, VT3, VT4) thì bạn quay lại Văn bản (Quyết định 3384), tại điểm b, khoản 2, Điều 2 sẽ có quy định rất cụ thể về cách xác định vị trí. Tôi tóm tắt một cách cơ bản và dễ hiểu nhất như sau:

  • Vị trí 1: thửa đất có ít nhất một mặt giáp với đường, phố (thường gọi đất mặt đường, nhà mặt phố)
  • Vị trí 2: thửa đất có ít nhất một mặt giáp với ngõ, ngách, hẻm (sau đây gọi chung là ngõ) có mặt cắt ngõ nhỏ nhất (tính từ đường, phố tới vị trí thửa đất) từ 3,5 m trở lên.
  • Vị trí 3: thửa đất có ít nhất một mặt giáp với ngõ có mặt cắt ngõ nhỏ nhất (tính từ đường, phố tới vị trí thửa đất) từ 2 m đến dưới 3,5 m.
  • Vị trí 4: thửa đất có ít nhất một mặt giáp với ngõ có mặt cắt ngõ nhỏ nhất (tính từ đường, phố tới vị trí thửa đất) dưới 2 m.

Tóm lại bạn đo hoặc ước chừng phần ngõ nhỏ nhất tính từ đất nhà bạn ra đường phố chính xem nó là khoảng bao nhiêu mét để xác định được đất nhà bạn ở vị trí nào.

Sau khi xác định được vị trí rồi, bạn quay lại bảng giá đất để đối chiếu sẽ biết được giá đất nhà bạn là bao nhiêu tiền/1m2

  • Ví dụ 1: đất của bạn có diện tích 40m2 ở trong ngõ phố Đội Cấn, đoạn từ Ngọc Hà đến Liễu Giai, quận Ba Đình, Hà Nội, chiều rộng ngõ chỗ nhỏ nhất là 2,5m. Như vậy đối chiếu với bảng giá thì nhà nước quy định đất của bạn ở vị trí 3 có giá là 21.320.000đ/1m2.

Tổng giá trị đất của bạn theo giá nhà nước sẽ là: 21.320.000đ x 40m2 = 852.800.000đ

Số tiền này bạn nhân với thuế suất hoặc tỷ lệ các loại phí, lệ phí là sẽ biết được số thuế, phí, lệ phí mình phải nộp. VD thuế thu nhập cá nhân thì nhân với 2%, lệ phí trước bạ nhân với 0,5%, phí thẩm định nhân với 0,15%

Ngoài ra, vì đất có hình dạng và vị trí rất đa dạng nên bạn hãy xem trong Quyết định để biết cụ thể hơn và tính cho chính xác trường hợp của mình.

==> Nếu bạn thích sự đẳng cấp, sang trọng thì không thể bỏ qua được bài viết euro village, dự án bất động sản đẳng cấp bậc nhất Đà Nẵng

1.2 Cách tính giá nhà

Cách tính giá nhà còn đơn giản và dễ xác định hơn vì không tính theo vị trí. Bạn chỉ cần mở văn bản số 2: Quyết định 3384/QĐ-UBND đọc là… hiểu luôn, không cần hướng dẫn nữa. Nhớ xem tất cả các bảng để xác định mình thuộc trường hợp nào và xem thêm cả văn bản số 3 để biết được các trường hợp cụ thể đã bổ sung nữa. Ngoài nhà ở thông thường thì cách tính giá đối với tòa nhà và căn hộ chung cư đều có trong 2 văn bản này.

Công thức tính cơ bản như sau:

Tổng giá trị nhà = Giá nhà x Diện tích sàn sử dụng x Tỷ lệ chất lượng nhà

  • Ví dụ 2: Trên diện tích đất nêu tại VD1, bạn xây nhà hết diện tích 40m2, xây 2 tầng, kết cấu khung chịu lực BTCT; tường bao xây gạch; sàn, mái BTCT đổ tại chỗ. Sổ đỏ cấp năm 2004, như vậy xác định nhà đã xây được khoảng 12 năm (có thể lâu hơn nếu bạn có giấy tờ chứng minh)

Nhà như vậy được xác định là nhà cấp III. Việc phân cấp nhà nếu như trên sổ đỏ hoặc các giấy tờ khác không có ghi thì bạn xác định tương đối theo cách hiểu thông thường thôi là được.

Đối chiếu theo bảng giá và bảng tỷ lệ chất lượng nhà thì:

Tổng giá trị nhà của bạn theo giá nhà nước sẽ là:

7,448,000 x 40m2 x2 tầng x 35% = 208.544.000 đ

Cách tính thuế, phí cũng tương tự như những phần trên đã được đề cập đến ở phần Giá đất.

Cuối cùng, bạn nên lưu ý 2 vấn đề sau:

Lưu ý 1: Cách xác định và tính như trên, mặc dù có căn cứ theo quy định của pháp luật nhưng chỉ là đối với những trường hợp cơ bản và phổ biến. Thực tế có thể nhà, đất của bạn là trường hợp đặc biệt hơn dẫn đến cách xác định và đối chiếu của bạn chưa chính xác. Vậy nên kết quả này của bạn chỉ có tính tương đối có giá trị tham khảo còn kết quả cuối cùng vẫn là thông báo của cơ quan thuế.

Lưu ý 2: Với trường hợp mua bán chuyển nhượng nhà đất, bạn cũng biết rằng giá thị trường của nhà đất cao hơn rất nhiều so với giá quy định của nhà nước. Và giá tiền ghi trong hợp đồng chuyển nhượng công chứng sẽ là căn cứ để tính thuế. Do đó, Nếu như giá 2 bên thỏa thuận trong hợp đồng công chứng cao hơn giá nhà nước, thì cơ quan thuế sẽ tính theo giá thỏa thuận. Còn nếu như giá 2 bên thỏa thuận trong Hợp đồng công chứng thấp hơn giá nhà nước, thì cơ quan thuế sẽ tính theo giá nhà nước.

2. Các nguyên nhân khiến giá đất bị đẩy lên cao

2.1 Giá trị đất

Giá trị đất là yếu tố top đầu ảnh hưởng trực tiếp đến giá đất Hòa Xuân. Sở hữu hàng loạt lợi thế vượt trội, Hòa Xuân là khu đô thị sinh thái tiêu chuẩn quốc tế, công viên văn hóa, quần thể du lịch sông nước đầu tiên tại Đà Nẵng.

Nằm trong khu trung tâm của chiến lược phát triển thành phố Đà Nẵng về phía Nam, nổi bật với các mô hình như làng thể thao, làng Đại học, khu du lịch Ngũ Hành Sơn. Những lô đất tại Hòa Xuân sở hữu những ưu thế hiếm dự án nào có được như: gần trung tâm đô thị nơi tập trung đông dân cư hay gần các trường học, bệnh viện quốc tế, trung tâm thương mại dịch vụ hay nằm tại các trục lộ giao thông lớn.

Không chỉ chiếm lĩnh vị trí trung tâm mà còn là vị trí “tọa sơn vọng thủy”, độc đáo và đắc địa tại Đà Nẵng. Với 4 mặt giáp sông, cách biển Mỹ Khê 1km, cách siêu thị Metro 500m, gần sân bay và các khu du lịch – văn hóa nổi tiếng như Bà Nà Hills (60 phút di chuyển), phố cổ Hội An (30 phút di chuyển),… Khu đô thị sinh thái Hòa Xuân mang đến cho người dân không gian sống yên bình tại thành phố biển miền Trung này.

Bởi những ưu thế đó mà đất Hòa Xuân có giá trị lớn hơn những bất động sản cùng loại nằm ở các vùng ven trung tâm. Các nhà đầu tư nhận thấy khu vực này có địa thế đẹp, tiềm năng phát triển cao trong tương lai, tiện ích dần đầy đủ nên đầu tư ồ ạt khiến giá đất Hòa Xuân tăng lên khá nhanh và khá cao, quỹ đất dần hạn hẹp.

Giá trị đất còn tăng do những thông tin khả quan về việc triển khai đầu tư xây dựng các dự án về cơ sở hạ tầng, các khu đô thị cũng có tác động kích thích giá đất.

2.2 Quy luật cung cầu

Quy luật cung cầu cũng ảnh hưởng đến giá đất Hòa Xuân. Tại sao giá đất Hòa Xuân được đẩy lên cao? Nhiều chủ đầu tư cho biết lý do giá đất tăng cao chủ yếu thuộc về nguồn cung khan hiếm, nguồn cầu tăng cao cùng với cơ sở hạ tầng được phát triển ngày càng mạnh mẽ khiến giá đất Hòa Xuân có tốc độ tăng trưởng tới “chóng mặt”.

Đơn giản khi bình thường không ai mua thì giá nó thấp nhưng khi hàng loạt người vào hỏi thì giá nó sẽ tăng lên, bị đẩy lên cao. Lý giải cho điều này là do tâm lý của những người khi đi đầu tư bất động sản tại Việt Nam thì đến khoảng 80-90% theo tâm lý bầy đàn, chạy theo đám đông, chạy theo cảm xúc, thấy người khác đi mua thì mình cũng đi mua do nghe có tin đồn quy hoạch, có thông tin sắp triển khai một dự án lớn kết hợp với việc có nhiều người từ nơi khác đến tìm mua đất khiến giá đất Hòa Xuân“nóng” lên từng ngày.

Ngoài ra, do quỹ đất vùng trung tâm đang dần cạn kiệt, nguồn cung bất động sản khan hiếm cũng khiến cho những thị trường đất nền tại các địa phương thuộc khu vực vùng ven trong đó có giá đất Hòa Xuân tăng giá, dễ dàng tiếp cận với chủ đầu tư và thu hút khách hàng.

2.3 Nhà nước

Với sự đầu tư của Nhà nước, UBND TP Đà Nẵng nên rất nhiều dự án được ra đời. “Cú hích” đầu tiên có thể kể đến đó là chủ trương thu hồi diện tích hơn 3,7ha đất đã được cấp cho Trung tâm Biểu diễn xiếc và nghệ thuật tổng hợp quốc gia tại Công viên Thanh Niên (đường Cách Mạng Tháng 8, quận Hải Châu) để xây dựng trung tâm hành chính (TTHC) mới của quận Hải Châu từ quý 2/2017.

Dù chủ trương được công bố từ năm 2017, nhưng với những diễn biến trong thời gian sau đó đã “kích” thị trường BĐS Đà Nẵng đi lên. Cụ thể và rõ nhất là thị trường đất nền khu vực Nam Hòa Xuân, khu vực thị trường gần nhất với vị trí xây dựng TTHC quận Hải Châu mới này đã trở nên sôi động.

Vị trí xây dựng TTHC quận Hải Châu nằm ngay cửa ngõ của “chợ đầu mối đất nền” – khu vực phía Nam cầu Hòa Xuân (quận Cẩm Lệ) – đã góp phần đẩy giá trị đất nền tại Hòa Xuân. Một loạt các sàn giao dịch BĐS đưa tin, dân môi giới truyền tai nhau, cứ như vậy khiến giá đất không chỉ khu vực phường Hòa Cường Nam (quận Hải Châu) tăng mạnh mà giá đất Hòa Xuân – khu vực Nam Hòa Xuân (quận Cẩm Lệ), kéo dài đến cầu Trung Lương cũng tăng giá đến chóng mặt.

2.4 Thông tin giả về các dự án

Bên cạnh những thông tin chính thống đem lại những biến động tích cực đối với thị trường thì cũng cần nhìn thẳng vào sự thật liên quan đến tình trạng thao túng, thổi phồng, đánh lận thông tin hòng trục lợi trong năm qua của “cò đất”.

Gần nhất là việc các môi giới tung văn bản giả mạo công văn của UBND TP Đà Nẵng về việc xây dựng cầu Bùi Tá Hán nối liền quận Ngũ Hành Sơn với quận Cẩm Lệ khiến giá đất Hòa Xuân “lên cơn” cũng được xem là “chiêu trò” thổi giá của một nhóm môi giới.

Chỉ xuất hiện trong thời gian ngắn, nhưng văn bản giả này đã làm thị trường đất nền tại khu vực này “sốt xình xịch”. “Chỉ trong 1 đêm, 1 lô đất đã tăng giá đến gần 500 triệu đồng là không thể, ấy vậy mà chuyện đó đã xảy ra. Nhiều người đã nhanh chóng chốt hạ kiếm lời, nhưng cũng có không ít người mua giá cao đang ngậm đắng chờ tăng giá trở lại” – anh Toàn, một môi giới chia sẻ.

Có những khu vực, nhiều người môi giới không những “thổi” giá mà còn tạo giao dịch ảo và cò mồi để hút nhà đầu tư, góp phần tạo ra diễn biến giá quá nhanh của thị trường, càng làm cho giá đất Hòa Xuân càng ngày vượt xa giá trị thực.

Chiêu thổi giá dễ nhận thấy là một nhóm khoảng 5-10 góp vốn và chủ động bày “cuộc chơi” để dụ khách. Họ mua đất rồi phân nhau đẩy giá theo kiểu người thứ nhất mua 1 đồng, người thứ 2 trong nhóm mua lại với giá 2 đồng đến người thứ 3 đẩy giá lên 4 đồng… và cuộc chơi cứ thế được đẩy lên để tạo cơn sốt nóng trên thị trường. Vì vậy cần có những định hướng dư luận kịp thời để xử lý hiệu quả những tin đồn không chính thống.

Với tốc độ tăng giá thời gian qua, thị trường nhà đất Hòa Xuân đang ẩn chứa rất nhiều rủi ro, nếu không thận trọng rất dễ rơi vào bẫy của giới đầu cơ nhà đất. Để tránh rủi ro, nhiều chuyên gia cảnh báo các nhà đầu tư cá nhân khi mua BĐS nên chọn chủ đầu tư uy tín, có thương hiệu.

Trên đây là cách tính giá nhà đất vô cùng đơn giản và chi tiết, giúp bạn có thể tự xác định giá cả của bất động sản mà mình đang sở hữu. Chúc bạn thành công!

Chia Sẻ Kinh Nghiệm Cách Tính Giá Nhà Đất Vô Cùng Đơn Giản
5 (100%) 3 vote[s]

Phản Hồi